讀者來信

編輯您好！

我有一套住房對外出租。去年5月，租賃期屆滿前一個月，我詢問租戶李某是否續租，李某表示要先續著。之后我們雙方曾多次溝通過騰退房屋或續簽合同的事宜，均因李某自身原因既未騰房亦未續簽合同，在此期間，李某仍租住在我的房屋內。之后李某出現拖欠房租的情形，我多次通過微信、電話、短信等方式催促李某繳納房租并搬離出租房屋，李某始終未繳納房租，也未搬離。

去年11月，我再次電話聯系李某催促繳納拖欠房租，并要求其騰退案涉房屋，否則將采取停水停電措施。并于三日后向李某微信發送書面通知函，將書面通知函張貼于租住房屋。上面明確載明我與李某的租賃關系于當月解除，責令其于30日內搬離涉案房屋，如逾期未搬離將采取停水停電措施，并附上了李某所拖欠的租金數額清單。但李某始終未予理睬。之后物業在我的要求下對房屋停了幾天水電。

事后，李某同意解除合同并騰退房屋，但表示希望給予合理時間準備。同時他還提出，其在冰箱中存放了大約150克蟲草，因停電導致蟲草泡水后無法食用。要求我賠償其損失103488元，但他未提供原始購買憑證或實際存放蟲草的相關證據。

請問李某的損失應該由我賠償嗎？遇到租戶到期不續租、不搬離的情況，我可以停水停電嗎？

北京 老丁

為您釋疑

老丁您好！

根據相關法律規定，租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。不定期租賃當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

根據您的描述，您在去年11月要求解除合同并騰房，承租人李某亦表示同意，因此你們雙方之間的房屋租賃合同關系解除，李某應當騰退房屋交還給您。

關于李某索要賠償的請求，李某多次違反雙方協商的約定，未簽訂續租合同或騰房，且在多次催告后仍未按期繳納租金，您采取斷水斷電措施之前已經提前通知對方，并無不當。另外，事先您并不知道李某在房屋內存放蟲草，李某亦未提交購買的相關證據證明存放了蟲草，且即使李某在房屋內存放了蟲草，在被提前告知停水停電后其亦有自行防止損失發生的義務，因此，他的損失應由其個人承擔。

民法典第708條規定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。出租人在房屋租賃合同終止后承租人拒不交還房屋的，承租人占用房屋不具有合法性，出租人沒有義務為承租人再提供狀態良好的房屋，采取的停水停電措施可以認為屬于出租人的自助自救行為而不屬于侵權行為。但出租人采取的自助自救措施應控制在合理的限度和范圍內，應當與承租人欠付租金的數額、比例及過錯程度相適應，包括事先通知物業使用人、承租人、給予合理的準備時間，超過必要限度給承租人造成損失的，應當承擔賠償損失等違約責任。因此，也提醒您，作為出租人，停水停電可為但需慎為，房東止損要有度。

北京市東城區人民法院法官助理 張慧蓉